Почему в абхазии дешевая недвижимость
Перейти к содержимому

Почему в абхазии дешевая недвижимость

  • автор:

«Почти собственники». Как россияне теряют жилье в Абхазии

Российские граждане, незаконно приобретающие недвижимость в Абхазии, часто остаются и без недвижимости, и без заплаченных за нее денег. Так случилось и с россиянкой Юлией Тетериной, дело которой дошло до Верховного суда республики.

Граждане, не имеющие абхазского гражданства, не могут приобрести жилье в Абхазии, так как существует законодательный запрет на отчуждение жилых помещений иностранцам. Но желание россиян поселиться у моря толкает их на нарушение закона. Они покупают жилье, оформляя его на тех граждан Абхазии, которым доверяют, и нередко остаются без денег и без недвижимости.

Беспечные россияне передают деньги без оформления каких-либо документов и даже не требуют расписки об их получении. Взамен продавец недвижимости выдает им доверенность на право управления и распоряжения домом и объясняет, что «теперь они являются почти собственниками», но при этом реальными собственниками недвижимости эти люди так и не становятся.

please wait

Embed share

«Почти собственники». Как россияне теряют жилье в Абхазии

Embed share
The code has been copied to your clipboard.
The URL has been copied to your clipboard

  • Поделиться в Facebook
  • Поделиться в Twitter
  • Поделиться ВКонтакте

No media source currently available

0:00 0:07:11 0:00

  • 128 kbps | MP3
  • 64 kbps | MP3

В отдельном окне

В какой-то момент реальный собственник требует вернуть ему жилье, если же мнимый собственник сопротивляется, то истребует его через суд. Именно в такую историю, по словам адвоката Марины Цугба, попала россиянка Юлия Тетерина:

«В 2009 году она с супругом Анатолием приехала в Абхазию. Они увидели объявление о продаже дома в городе Сухуме, по улице Станционная, дом 53. Относительно недорогая стоимость дома устроила супругов, они уплатили собственнику дома Квициния Дауту 1 млн 700 тысяч рублей. С момента передачи денег Квициния выдал им доверенность на право управления и распоряжения домом, однако ни расписки в получении денег, ни договора купли-продажи они не составляли. Решив, что сделка состоялась, супруги Тетерины отремонтировали дом, купили мебель и стали проживать в нем как настоящие хозяева. Собственником дома по-прежнему оставался Квициния Даут. Прошло шесть лет, и Квициния попросил Тетериных оформить дом на кого-нибудь из их знакомых, так как его обременял тот факт, что на нем зарегистрирована недвижимость, которую он фактически продал. В этот период Тетерина Юлия познакомилась с Брюхановой Ольгой Ивановной, проживавшей по соседству, стала с ней тесно общаться. Узнав о проблеме, та предложила оформить дом на нее, сказав, что за данную услугу ей ничего не надо, и уверяла, что Юлия может ей доверять. Юлия собрала все необходимые документы и, встретившись у нотариуса, Квициния и Брюханова заключили мнимую сделку».

Слева направо: Юлия Тетерина, ее адвокат Марина Цугба, Ольга Брюханова, ее адвокаты Рамина Пасания и Теа Чагунава

Марина Цугба пояснила, что «мнимая сделка» является незаконной, она совершается только на бумаге, для вида. И по такой сделке не происходит исполнения договора: продавец не продает имущество, а покупатель не уплачивает стоимость.

Итак, в сентябре 2015 года, как утверждает Юлия Тетерина, она сама привела к нотариусу Ольгу Брюханову и передала ей все документы для заключения фиктивной сделки. Она настаивает на том, что Ольга Брюханова никаких денег при этом Дауту Квициния не передавала. А в марте 2019 года Ольга Брюханова подает в Сухумский городской суд иск об истребовании этого дома из незаконного владения Юлии Тетериной.

Эхо в Instagram
Эхо в YouTube
Эхо в Facebook

Судья Сухумского городского суда Марат Авидзба рассмотрел иск Брюхановой и удовлетворил его, несмотря на то, что Юлия Тетерина заявила о том, что сделка была фиктивной. Это решение было обжаловано Тетериной в Верховном суде, но Верховный суд оставил решение городского суда в силе. В октябре 2020 года Юлия Тетерина обратилась в Сухумский городской суд с иском о признании ничтожной сделки, заключенной между владельцем купленного Тетериной дома Даутом Квициния и Ольгой Брюхановой с участием нотариуса Аллы Сангулия. Судья городского суда Мадина Чанба отказала в признании сделки недействительной, сославшись на истекший срок давности. И это решение Тетерина сегодня обжаловала в кассационной коллегии Верховного суда по гражданским делам. Судебное заседание началось с заявления адвоката Тетериной Марины Цугба о недоверии к составу суда и отводе судьи Екатерины Онищенко. Она обосновала отвод тем, что судья Онищенко рассматривала кассационную жалобу Тетериной на судебное решение, принятое составом суда, в котором у двоих из трех судей истекли полномочия, и это было подтверждено Квалификационной коллегией судей. По мнению адвоката, такое решение не может считаться законным и должно было быть отменено. Но судья Онищенко не увидела в этом факте нарушения закона и оставила решение суда в силе. Марина Цугба заявила, что это свидетельствует о некомпетентности судьи. Суд рассмотрел ходатайство об отводе судьи Онищенко и в его удовлетворении отказал.

В Абхазии отвечают на имущественные претензии россиян

Марина Цугба сообщила, что суд не дал им возможности представить доказательства незаконности сделки, а Ольга Брюханова не доказала, что сделка была законной, она заплатила за дом и законно им владеет: «Считаю, что решение Сухумского городского суда не основано на законе. В процессе предварительного судебного заседания ответчица Брюханова заявила ходатайство о применении срока исковой давности по признанию сделки ничтожной. Тогда как мы были лишены возможности рассмотреть дело по существу, которое было бы в интересах самой Брюхановой, она могла бы в процессе рассмотрения дела по существу представить доказательства и опровергнуть наши доводы, что сделка действительна, что по действительному договору и на законных основаниях ей принадлежит право собственности. Однако она посчитала необходимым заявить это ранее, чтобы ни суду, ни другим лицам не стало известно, какие у нас есть доказательства того, что сделка является ничтожной». Адвокат Ольги Брюхановой Тея Чагунава сообщила суду, что Юлии Тетериной было известно о дате заключения сделки, а определенный законом срок давности в три года истек. Кроме того, Юлия Тетерина, по ее мнению, не доказала суду, что является правовым материально заинтересованным лицом, поэтому она ненадлежащий истец: «Сам иск основан на том, чтобы признать сделку ничтожной, мнимой, и, естественно, срок исковой давности начинает действовать с момента, когда стало известно, в данном случае истцу, и когда данный договор был зарегистрирован. Наши оппоненты ответили, что, да, действительно они знали, что данный договор был заключен 16.09.2015 года, т.е. три года уже прошли в 2018 году. Кем является гражданка Тетерина, чтобы подавать такой иск в суд? Мы считаем, что она ненадлежащий истец. Она не доказала суду, что является материально-правовым заинтересованным лицом, имеющим право подавать подобное исковое заявление. У нас покупатель – Брюханова, продавец – Квициния. Они являются сторонами сделки и имеют право подать такое заявление в суд. Сам Квициния этим правом не воспользовался, поскольку он получил от нашей доверительницы необходимую сумму, он нигде это не обжаловал». Верховный суд рассмотрел жалобу Юлии Тетериной на решение Сухумского городского суда, отказавшего в признании недействительной ничтожной сделки, заключенной на покупку дома. В удовлетворении жалобы отказал и оставил в силе решение городского суда. На этом история с приобретением недвижимости в Абхазии для Юлии Тетериной не закончилась. Против Ольги Брюхановой возбуждено уголовное дело о мошенничестве, которое будет рассматриваться в суде на следующей неделе. Текст содержит топонимы и терминологию, используемые в самопровозглашенных республиках Абхазия и Южная Осетия

Домик у моря. Выгодно ли покупать недвижимость в Абхазии?

Абхазия — одно из популярных у россиян туристических направлений. Например, за первое полугодие прошлого года в республике отдохнули 1,852 миллиона соотечественников, свидетельствуют данные Росстата. Больше только в Турции: 2,649 миллиона.

А теперь наши граждане заинтересовались абхазской недвижимостью: в сентябре число соответствующих запросов выросло на 11,6%. Республика стала единственной страной, где не было зафиксировано падение интереса потенциальных покупателей, говорится в материале портала Turk.Estate.

Озеро Рица.

В Абхазии превосходная природа: горы, озера, море, теплый климат, знаменитые мандарины, в конце концов. Из Сочи до столицы (Гагра) всего три часа на электричке. Зато недвижимость здесь в разы дешевле, чем на российском черноморском побережье. Вместе с экспертом по недвижимости Высшей школы управления финансами Людмилой Анисимовой АиФ.ru рассмотрел плюсы и минусы покупки жилья в Абхазии.

Сколько стоит недвижимость в Абхазии?

В интернете полно объявлений о продаже недвижимости в Абхазии: от квартир до домов. Цены сильно разнятся в зависимости от района, удаленности от пляжа, вида из окна, инфраструктуры, состояния жилплощади, удобства планировки. Словом, как и везде.

Например, в старом жилищном фонде Сухуми однокомнатную квартиру готовы отдать за 450 тысяч рублей, а трешку — за 700 тысяч рублей. Более современная трехкомнатная квартира в центре города стоит в десять раз дороже — 7 миллионов рублей. Такой же сильный разброс по ценам на дома: от 450 тысяч рублей до 5-7 миллионов и даже выше.

Нюансы

С подводными камнями сталкиваются покупатели и дешевой, и дорогой недвижимости.

«Особенность абхазского законодательства в том, что для неграждан республики действует запрет на приобретение жилья. Ограничения были введены в 1990-х годах после окончания абхазско-грузинской войны 1992-1993 гг. по демографическим и политическим причинам. С тех пор ситуация не изменилась. Не урегулировано и жилищное законодательство, нет единых норм и кадастра недвижимости, что вызывает массу вопросов и сложностей», — объясняет Анисимова.

Вопрос-ответ

Иностранцам, которые не имеют права покупать недвижимость в Абхазии, предлагаются схемы, при которых очень высок риск остаться без денег и без жилья.

Схема первая. Оформление квартиры на «надежного» человека, гражданина Абхазии. Риск в том, что «надежность» гражданина может закончиться сразу после оформления на него квартиры. Известно немало случаев мошенничества, когда абхазские собственники по несколько раз продавали свою недвижимость россиянам, выгоняя предыдущих «якобы владельцев» без какого-либо шанса вернуть свои деньги.

Схема вторая. Владение по доверенности, выдаваемой на срок до трех лет собственником. Это максимальный срок действия доверенности, по окончании которого необходимо продление, если продавец добросовестный. Также доверенность может быть отозвана доверителем в любой момент, или с ним может что-то случиться. Продать приобретенную таким образом недвижимость практически нереально.

Схема третья. Оформление завещания от собственника квартиры на покупателя-иностранца. В этом случае после смерти завещателя россиянин совершенно законно может вступить в наследство и официально стать собственником квартиры или жилого дома. Однако существует риск аннулировать завещание или оспорить.

Коммерческая недвижимость без ограничений

Любопытно, что на коммерческую недвижимость никаких ограничений для иностранных граждан не существует. Россияне вправе приобретать или строить объекты нежилой недвижимости на тех же основаниях, что и граждане Абхазии.

«Коммерческую недвижимость (гостиницы, офисы, кемпинги, производственные цеха, фермы, сельскохозяйственные комплексы) может купить или построить в рамках абхазского законодательства любой иностранный гражданин лично или в качестве учредителя зарегистрированного в Абхазии юридического лица (например, ООО)», — рассказывает Анисимова.

По ее словам, приобретение коммерческой недвижимости возможно в том числе путем перевода ее из фонда жилой недвижимости. Такой вариант оптимален в отношении жилых домов. Конечно, в нем нельзя будет прописаться, но использовать в качестве гостиницы или офиса вполне возможно. То же самое касается апартаментов.

Еще один законный вариант: оформить в аренду или пользование землю для той или иной предпринимательской деятельности. Ставки земельного налога в Абхазии не менялись практически с 2015 года. Величина налога зависит от расположения над уровнем моря, района, назначения, конкретного вида осуществляемой деятельности, статуса плательщика (физическое или юридическое лицо).

Недвижимость в Абхазии

Абхазия очень бедная и является чуть ли не одним из самых дешевых направлений для отдыха. В «стране души», как Абхазию ещё называют, довольно бюджетный отдых, дешевые автомобили и довольно дешевая жилплощадь. https://turkeyforfriends.com/publ/prochee/shopping/zimnij_shopping_v_turcii/55-1-0-6328

В Абхазии очень много заброшенных домов, которые местные могут приобрести буквально за копейки. Приобретение участка там тоже не проблема. Однако, это заброшенные экземпляры, оформление которых зачастую будет очень сложным или даже невозможным.

Если рассматривать именно «живые варианты» приобретения недвижимости в Абхазии, то ценник на участок будет стартовать от 300 тысяч рублей. Дом в Абхазии оценивается примерно в 400-500 тысяч, а квартира стартует с 700 тысяч российских рублей. Однако, эта стоимость предполагает довольно серьёзные вложения в ремонт жилплощади.

Конечно же, ценник на квартиры в популярных курортных местах (Гагра, Сухум, Пицунда, Новый Афон) варьируется в пределах 1,5-3 миллионов рублей. Ценовые рекордсмены — квартиры ближе к центру Сухума. В категории частных домов максимум — это отель на 30 номеров расположенный в Пицунде, в поселке Лдзаа. Отель расположен в 500 м. от моря. Общая площадь 1000 кв. м.

Цены довольно приемлемые, учитывая то, что Абхазия практически круглый год принимает туристов и там нет «не сезона», как допустим у нас в Крыму.

Именно из-за таких демократичных ценников многие жители России пытаются приобрести жилье в Абхазии, кто-то рассматривает покупку дома под дачу и мечтает о своём апельсиновом саде, кто-то, может быть, рассчитывает отдыхать в «стране души» настолько часто, что готов приобрести там квартиру или дом для собственного отдыха.

Однако, как и в ситуации с автомобилями, нюансов очень много, ведь формально, россияне вообще не имеют права приобретать жилье в Абхазии. Местные власти придерживаются точки зрения, что местные жители не смогут конкурировать с приезжими за покупку недвижимости в том случае, если пустить иностранцев на рынок недвижимости.

Иностранцы, конечно, пытаются приобрести недвижимость в Абхазии, обходят все запреты, используют лазейки в законах, однако из-за этого довольно часты случаи мошенничества со стороны абхазов. Жилье в Абхазии можно приобретать только в том случае, если у вас там есть человек, который вас точно не станет обманывать.

Например, можно купить жилье и по доверенности на местного, а жилье будет вам принадлежать через генеральную доверенность на ваше имя. Однако через некоторое время, гражданин Абхазии на которого вы оформили «своё» жилье аннулирует генеральную доверенность и вы останетесь без денег и жилья.

Вот и получается, что самый популярный вариант «приобретения» жилья в Абхазии — покупка жилплощади на имя фиктивной фирмы оформленной на местного жителя. Однако, фирма также может прекратить существование в любой момент и вы потеряете всё, вас обманут, а доказать вы ничего никому не сможете, ведь вы и права то не имели покупать жилье в республике.

Даже если и местный гражданин, на которого вы оформили жилье в Абхазии, окажется порядочным и не одурачит вас, то существует вероятность того, что жилье приобретённое для сезонного проживания у вас просто изымут. Власти могут руководствоваться указом президента об инвентаризации жилья и составить акт о том, что в доме или квартире долго время никто не проживает. Как результат, жилье признают бесхозным и продадут на аукционе. Рискованное дело.

И всё же, несмотря на многие риски, Абхазия остается привлекательным регионом для покупки жилья. Возможно, если бы власти Абхазии более лояльно относились к покупке жилья иностранцами, республика не была бы в столь плачевном состоянии, а Гагра и Сухум вполне могли бы конкурировать с Сочи за покупателей курортных домов и квартир.

«Жить за пределами города не готовы». Как решают квартирный вопрос в Абхазии

Многоэтажный дом в Сухуми

В самопровозглашенной Абхазии вопрос с недвижимостью считается проблемным не первое десятилетие. В столице республики сотни семей живут на съемных квартирах, хотя в городе много пустующих домов. При этом цены на жилье неподъемные для большей части населения: средняя зарплата в республике порядка 15 тысяч российских рублей, а стоимость квадратного метра в Сухуме – 30 тысяч.

Как правило, на съемных квартирах начинают жить молодые семьи. Семья жительницы Сухума Гунды решила арендовать жилье, чтобы когда-нибудь потом оттуда съехать. Было это девять лет назад. И все девять лет семья снимает недвижимость.

«Первые годы мы жили в доме, платили за него 15 тысяч в месяц. Он был в центре города, это удобно. Но, учитывая, что средние зарплаты в Абхазии 15–20 тысяч рублей, конечно, это дорого. Весь заработок уходил на аренду. Но была очень понимающая хозяйка, могла подождать, если есть необходимость. В 2016 году в Сухуме случился потоп, наш дом вместе со всеми вещами затопило. Тогда мы вынужденно переехали в квартиру в центре», – рассказывает Гунда.

В этой квартире семья живет уже четыре года, платит за нее 20 тысяч рублей. «Мы завели собаку, когда уже поселились здесь. Это осложняет нам поиски новых вариантов: мало кто хочет пускать в отремонтированную квартиру жильцов с животным. У нас везде перегорел свет, но что-то капитально чинить жалко – жилье все-таки не свое. Хозяин не особо помогает, но зато с пониманием относится: когда был карантин, он нам один месяц аренды простил», – говорит собеседница.

Предложение растет, цена падает

Рынок аренды в Сухуме перенасыщен, говорит директор агентства «Абхазнедвижимость» Фиола Бжания. По ее словам, предложений много, но спрос стабильно высокий только на дешевое жилье. По сравнению с весной, летом предложение выросло на 10–15%, а цены на фоне пандемии коронавируса немного упали.

«В марте собственники соблюдали режим самоизоляции, поэтому многие из них не выставляли свои объекты на рынок или снимали их с объявлений. Уехавшие во время пика панических настроений не спешили возвращаться в столицу. Хотя, когда ограничения отменили, спрос оживился, но говорить о полноценном восстановлении рынка пока рано. В Сухуме средняя стоимость аренды сегодня составляет 10 000 рублей. С марта показатель снизился в среднем на 10%, но падению предшествовал небольшой рост, поэтому в годовом выражении изменений не произошло: в июле 2019 года аренда обошлась бы в среднем в те же 10 000 рублей в месяц», – рассказывает эксперт.

Из изменений на рынке риелтор отмечает рост популярности многокомнатных квартир: «Сейчас охотнее снимают двух- и трехкомнатные варианты в спальном районе Сухума, нежели однокомнатные квартиры в центре. Арендаторы – молодые семьи, у которых пока нет возможности купить недвижимость, но и жить за пределами города они тоже не готовы».

Семьи, которые снимают квартиры десятилетиями, за эти деньги могли бы приобрести свое жилье, добавляет собеседница: «Именно для таких семей было бы неплохо, если у них была возможность взять ипотеку».

На рынок пришло государство

Ипотека в Абхазии не распространена. До недавнего времени государство на рынке жилья игроком не было вовсе. В жилуправлении администрации Сухума набирались заявления в очередь на квартиры, но процесс никак не двигался. С 1 января 2019 года в республике начали действовать две программы, которые призваны помочь с жильем тем, кто нуждается.

Программа «Жилище-2021» по своей структуре напоминает ипотеку. Она оказывает финансовую помощь в приобретении недвижимости, но ее участники должны ежемесячно возвращать деньги государству. Если в семье родился ребенок, то общая сумма долга сокращается на 10%.

«Большая часть их участников дисциплинированно оплачивает взносы. Их размер соответствует минимальной заработной плате. Однако есть и те, кто по всяким причинам уклоняется от уплат», – говорит один из кураторов госпрограмм, депутат парламента Алхас Джинджолия.

В 2019 году на помощь с покупкой жилья правительство Абхазии выделило 40 миллионов рублей, из них 10 миллионов раздали безвозмездно, а оставшиеся 30 миллионов направили на покупку квартир в ипотеку.

Текст может содержать терминологию и топонимы, используемые в самопровозглашенной республике Абхазия.

Добавить комментарий

Ваш адрес email не будет опубликован. Обязательные поля помечены *